Les taux de crédit immobilier ont encore augmenté en novembre. Sur 20 ans, la moyenne se situe désormais entre 3,6 et 3,8 %, et certains emprunteurs dépassent 4 %. Pour un investisseur, chaque dixième de point pèse sur le cash-flow. Voici le point sur le marché et les leviers pour garder un projet rentable.
Les taux en novembre 2026
Selon le baromètre du courtier Pretto, les taux moyens ont progressé sur toutes les durées en un mois :
| Durée | Taux moyen novembre | Évolution vs octobre |
|---|---|---|
| 15 ans | 3,56 % | +0,06 point |
| 20 ans | 3,76 % | +0,11 point |
| 25 ans | 3,85 % | +0,11 point |
Les autres courtiers observent la même tendance. Le taux moyen obtenu sur 20 ans atteint 3,61 % chez CAFPI et 3,70 % chez Meilleurtaux. Les écarts entre profils sont forts : selon Pretto, sur 25 ans, les ménages qui gagnent moins de 40 000 € par an empruntent au-dessus de 4 %, tandis que les hauts revenus restent autour de 3,5 %.
Pourquoi les taux montent
Les banques fixent leurs barèmes en suivant le coût de l'argent. Or le taux d'emprunt de l'État français à 10 ans (OAT) a dépassé 5 % fin octobre, une première depuis 2002. La Banque centrale européenne a aussi relevé ses taux deux fois cette année, en juin et en septembre.
D'autres facteurs pèsent : l'incertitude sur le budget 2027, la note de la France sous surveillance et la hausse des prix de l'énergie. Plusieurs banques ont relevé leurs grilles de 0,20 à 0,30 point à la fin octobre. Tant que l'OAT reste aussi haute, une baisse rapide des taux paraît peu probable.
Ce que coûte la hausse
Prenons un emprunt de 250 000 € sur 20 ans, hors assurance. À 3,66 %, le taux moyen d'octobre, la mensualité est d'environ 1 470 €. À 3,76 %, elle passe à environ 1 484 €.
L'écart semble faible : environ 13 € par mois. Mais sur la durée du prêt, il représente un peu plus de 3 000 € d'intérêts supplémentaires. Et sur un investissement locatif, chaque euro de mensualité en plus sort directement du cash-flow.
Le taux d'usure, un plafond à surveiller
Le taux d'usure est le taux maximal, assurance comprise, auquel une banque peut prêter. Jusqu'au 31 décembre 2026, il est fixé à 5,40 % pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus. Avec la hausse des taux, il commence à bloquer certains dossiers, en particulier les petits montants et les emprunteurs plus âgés dont l'assurance coûte cher. Il sera révisé au 1er janvier 2027.
Des prêts de plus en plus longs
Pour compenser la hausse, les emprunteurs allongent la durée. Selon Meilleurtaux, la durée moyenne dépasse désormais 23 ans et se rapproche du plafond de 25 ans fixé par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). Cette marge de manœuvre est donc presque épuisée.
Les leviers pour négocier
- L'apport : les banques deviennent plus sélectives et privilégient les dossiers avec un apport solide.
- La mise en concurrence : quand les banques ne bougent pas au même rythme, les écarts entre offres se creusent. Les meilleurs dossiers obtiennent encore moins de 3,5 %.
- L'assurance emprunteur : la délégation d'assurance peut réduire nettement le coût total et aider à rester sous le taux d'usure.
- Le montage : différé, prêt in fine, modularité des mensualités, absence de pénalités de remboursement anticipé.
- Le prix d'achat : dans un marché plus calme, la négociation du prix compense parfois une partie de la hausse des taux.
Acheter maintenant ou attendre ?
Attendre un « bon mois » pour emprunter a peu de sens quand les taux longs restent élevés et qu'une nouvelle hausse de la BCE est jugée probable en décembre. Si le bien est identifié et que le rendement net tient avec les taux actuels, attendre expose surtout au risque d'une nouvelle hausse. Si le projet ne tient qu'avec un taux plus bas, mieux vaut revoir le prix, la stratégie locative ou la structure du financement.
Dans les deux cas, calculez votre rentabilité avec le taux réel d'aujourd'hui. Proprium, courtier en crédit immobilier, peut simuler votre projet et mettre les banques en concurrence pour vous.
Article à jour au 14 novembre 2026. Simulation indicative, hors assurance et frais. Sources des taux : Pretto, CAFPI, Meilleurtaux via Médi@terranée.
