Le 4 novembre, l'Assemblée nationale a rejeté le budget 2027. Les députés avaient pourtant supprimé le plafonnement de l'amortissement en LMNP. Le Sénat repart du texte du gouvernement, plafond compris. Voici où en est la réforme et ce qu'il faut préparer d'ici la fin de l'année.
Présenté le 1er octobre, l'article 7 du projet de loi de finances encadre l'amortissement des loueurs en meublé non professionnels au régime réel. La déduction annuelle serait limitée à 2,5 % de la valeur du logement hors terrain, et à 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour les meublés de tourisme, les seuils tomberaient à 1,5 % et 5 000 €.
Le plafond s'appliquerait au foyer, et non à chaque bien. Un investisseur qui détient trois studios partagerait donc un seul plafond de 7 000 €.
Le texte limite aussi le report des amortissements non déduits. Le stock accumulé ne pourrait plus être utilisé que dans la limite de la moitié du bénéfice de chaque année, pendant une durée limitée.
Prenons un bien dont la valeur hors terrain atteint 320 000 €. Selon une simulation publiée par SeLoger, la déduction annuelle passerait d'environ 12 800 € à 7 000 €. Pour un foyer imposé à 30 %, cela représente jusqu'à 1 740 € d'impôt en plus chaque année, hors prélèvements sociaux.
Le 30 octobre, les députés ont supprimé le plafonnement de l'amortissement en LMNP, contre l'avis du gouvernement. Trois amendements identiques venaient de groupes différents.
Mais le 4 novembre, l'Assemblée a rejeté la première partie du budget, celle des recettes, par 458 voix contre et aucune pour. Ce rejet emporte tout le texte en première lecture. Les amendements votés par les députés disparaissent avec lui, y compris la suppression du plafond.
Le Sénat examine donc le texte du gouvernement, avec le plafonnement de l'amortissement. Les sénateurs peuvent le garder, le modifier ou le supprimer.
Plusieurs propositions de « clause grand-père » circulent pour protéger les investisseurs déjà en place : les biens achetés ou mis en location avant une certaine date resteraient soumis aux règles actuelles. La date retenue et le type de location concerné varient selon les versions. Rien n'est acquis tant que le texte n'a pas été voté en séance, puis validé en commission mixte paritaire.
En cas d'échec, plusieurs voies existent : nouvelle lecture, recours au 49.3 ou, en dernier ressort, budget par ordonnances. Le contenu final de l'article 7 reste donc très incertain.
Ne prenez pas de décision définitive avant le texte final, mais préparez-vous. Rassemblez dès maintenant les justificatifs de votre date de début d'activité et faites chiffrer l'effet du plafond sur votre situation. L'équipe Proprium peut réaliser cet audit avec vous et vous aider à comparer les options.
Article à jour au 14 novembre 2026. Les mesures décrites ne sont pas définitivement votées et peuvent évoluer pendant l'examen au Sénat.